Benventuti a (Monte)Lugano
di Marco Bortolin, economista
Secondo recenti studi, il mercato immobiliare Svizzero mostra i primi segnali di rallentamento, Nel recente passato questo importante settore ha fatto segnare una crescita straordinaria. Negli ultimi 10 anni, a livello nazionale, la quotazione media degli immobili è aumentata del 45% e nelle zone particolarmente privilegiate si toccano punte del 200%. I motivi che hanno supportato questa impressionante crescita sono sicuramente gli attuali tassi d’interesse bassi, il forte aumento della popolazione indigena ed estera, quest’ultima attirata dalla bassa fiscalità e dalla proverbiale stabilita politica ed economica, ma soprattutto dall’eccessiva liquidità sul mercato. UBS ha calcolato che un terzo dell’aumento dei prezzi immobiliari è riconducibile alla speculazione poiché, con l’attuale livello dei tassi d’interesse, è oggettivamente difficile investire i propri franchi svizzeri in prodotti finanziari redditizi. Di fatto l’attuale crisi finanziaria e l’accomodante politica monetaria hanno spinto molti nella corsa al mattone come bene rifugio e nella speranza di un aumento dei prezzi.
Preoccupati per una probabile bolla immobiliare, il governo e il regolatore hanno introdotto misure più stringenti per l’accesso al credito ipotecario. Oggi, per ottenere un finanziamento, è necessario avere una somma in contati per almeno il 10% dell’investimento, limitando fortemente l’utilizzo del 2° pilastro cha a suo tempo poteva sostituire la maggior parte dei fondi propri richiesti, pari al 20%. Inoltre si è introdotta l’obbligatorietà di ammortizzare il debito a 2/3 del valore d’anticipo massimo entro i 15 anni. Queste misure hanno prodotto in parte gli effetti sperati rallentando leggermente la richiesta di nuovi mutui ipotecari. Tuttavia il mercato immobiliare ticinese registra comunque un leggero aumento delle domande di licenza edilizia.
Sono dell’opinione che l’introduzione di tali misure restrittive in materia di finanziamenti abbia reso più difficile l’accesso al mercato immobiliare per la popolazione del ceto medio; tuttavia le stesse misure non toccano i grandi speculatori che possono permettersi di costruire senza avere un eccessivo indebitamento. La situazione è palese a tutti, oggi, nei principali centri urbani del cantone, il costo di una proprietà immobiliare è spesso inaccessibile. Per acquistare un appartamento di due camere e un soggiorno in centro Lugano, i prezzi sono spesso superiori a CHF 1 milione, il che significa che il cittadino deve avere a disposizione almeno CHF 100’000.– in liquidità e ritirare la medesima somma dal suo 2° pilastro. A livello di sostenibilità, inoltre, grazie all’ammortamento in 15 anni, lo stesso deve disporre di un reddito lordo minimo di CHF 180’000.–.
Ciò nonostante si continua a costruire utilizzando i pochi terreni a disposizione edificando solamente immobili di prestigio che vengono venduti a pochi fortunati clienti, provenienti sovente dall’estero. Se da una parte comprendo che l’alto costo del terreno è un fattore determinate nell’investimento immobiliare, non posso tuttavia non considerare che questa spirale immobiliare precluda sempre di più l’accesso alla proprietà alle famiglie ticinesi costrette a emigrare in località periferiche più a buon mercato. Inoltre questa spirale porta sempre di più a costruire immobili di lusso destinati alla vendita riducendo sensibilmente la proprietà immobiliare destinata agli affitti. I pochi immobili edificati a reddito, sono posti sul mercato con affitti elevati perché anch’essi costruiti in materiali di lusso poiché i proprietari preferiscono avere oggetti di pregio quale bene rifugio.
La politica di certo non si è ancora chinata seriamente sull’argomento, procrastinando a oltranza la questione sulla possibilità di incentivare un’edilizia più popolare che permetta ai cittadini di riappropriarsi delle proprie città. Il nostro ceto medio è, infatti, pregiudicato nell’acquisto immobiliare e a fatica riesce a trovare appartamenti in affitto a prezzi modici. Se non s’interviene in quest’abito, il rischio è quello di trovarsi con delle città in stile Montecarlo, ricche ma povere di vita poiché i veri cittadini si troveranno a dover abitare a diversi chilometri di distanza. La politica dovrebbe quindi introdurre delle agevolazioni fiscali che favoriscano, quantomeno, la costruzione d’immobili a reddito destinati al ceto medio, favorendo la popolazione nella ricerca di un alloggio.
Marco Bortolin 